二手房交易中。卖方房屋实际面积大于不动产登记面积。卖方在二手房交易网站提供的信息是总面积260平米左右。1-2层出售， 规格宽10米 层高6米 深16米。1楼为商铺，2楼是住房 楼房总计5层，为合资建造。交易总价108万，双方已经谈妥。这个价格是按照262的面积买的。但是现在卖方提供的不动产登记信息上写的是 
所在层1  总层数5 建筑面积68.24 房屋用途 商业服务 
所在层1 总层数5 建筑面积53.63 房屋用途 住宅，
均为夫妻共有。夫妻双方均同意出售。不动产登记证目前还抵押在银行。
所以总的不动产登记面积只有121.87  据卖方的说法是当初是以5家人合资购买宗地的形式购买了一宗地（商业用地），然后几家合资建的楼，楼房总共5层，其余4家的不动产登记已经相互分开独立 卖方为了规避一点税费，在图纸动了点手段使面积变小，
等于说卖方在一层里套内面积里搭建了2层，现在按照2层的面积来出售。就目前我们实际看房以后 楼房套内总面积按照 规格宽10米 层高6米 深16米来算 ，抛开楼梯间等的公摊面积，卖方实际使用面积也确实有260多。现在双方都是想诚意想交易。

那么请问1.目前这个交易中的140.13左右的面积差的产权认证该怎么处理。是不是算违章建筑。如果算违章建筑的话，会牵扯一些什么问题。
        2.这个交易是否存在很大风险，如果确认想交易的话。那么具体细节流程该注意些什么，该怎么签写购买合同
        3.是否需要做一些公证之类的担保交易操作，公正的话是要公正一些什么内容，
最终才能保证我们买卖双方的合理权益。