云律网友咨询：擅自圈占楼顶露台引不满，楼顶露台可以“独家拥有”吗？
网友具体咨询内容：最近，某小区居民反映，顶楼住户“打开”自家的天花板，还搭建了楼梯，擅自圈占了楼顶的公共区域，这让邻居们很有意见。那么对于顶楼露台，可不可以让其变为“独家拥有”呢？
云律网官方律师团律师解答：根据相关法律和司法解释，露台只要具备一定的条件可以作为专有部分的组成部分。

露台成为专有部分需符合以下条件:一是符合规划。这里的规划应当是指经过规划行政主管部门批准的规划。二是具有专有部分的特征。即具有构造上的和利用上的独立性，根据规划,该露台专属于特定的房屋。三是建设单位已经根据规划列入特定房屋的买卖合同。也就是说,建设单位和业主在特定房屋的买卖合同中应经对该露台的权属作出约定。

此外，不符合以上条件的露台则不构成专有部分，应属于业主共有。对于未规划为特定房屋附属物的露台,开发商不得处分给个别业主。

如果是顶楼业主对房顶进行防水防漏等措施，而对原本凹陷的露台进行处理的，楼顶露台的使用权会发生改变吗？

我国《民法典》第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

因此，一些顶层住户为了更好地防止雨水渗漏和强化安全管理，对凹陷的露台作了技术处理，或者搭建一个到“复式层”两间房上方楼顶的梯子，再在这个“复式层”上方露台上修建围栏和休闲设施的，这种改造虽然是出于防水隔热，有一定的合理性，但仍然属于违章改造。且无论是原凹陷部分变成的室内空间，还是搭建楼梯后“复式层”上方的露台，都是全体业主的共有部分。

其实，楼顶空间不仅关系到建筑物的安全，而且关乎到全体区分所有权人的利益。楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间作广告等，其所得利益归属于全体区分所有权人。这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可任人予以侵害。因此，这样的重大利益，必须由全体区分所有权人会议决定。如果对于将楼顶空间确定为顶层区分所有权人专有使用或者专有而发生权属争议的，可以通过向业主委员会或物业管理处投诉解决，也可以向房产所在地法院提起诉讼解决。
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